Neues Formular für Vermieter / Verpächter: siehe IV !!!
I.
Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht passiert den Bundesrat
Der Bundesrat hat am 27. März 2020 zahlreiche Änderungen im Miet-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht gebilligt, die der Bundestag zwei Tage zuvor verabschiedet hatte. Ziel des Gesetzes ist, die Folgen der Corona-Pandemie für Bürgerinnen und Bürger abzumildern. Den Entwurf des Gesetzes können Sie hier 
herunterladen.
II.
wesentliche Änderungen
Erhöhter Mieterschutz
Mieterinnen und Mieter sowie Kleinstunternehmen, die wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihre Miete nicht mehr zahlen können, werden vor Kündigungen geschützt: durch zeitlich begrenzte Einschränkungen der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen, Regelungen zur Stundung und Vertragsanpassung im Verbraucherdarlehensrecht. Leistungen der Grundversorgung wie Strom, Gas oder Telekommunikation sollen möglichst weiterlaufen.
Wir empfehlen Ihnen die Erläuterungen aus dem Gesetzesentwurf ab Seite 41 zu §2 zu diesem Thema zu lesen.
Insolvenzverfahren vermeiden
Unternehmen, die nur aufgrund der Corona-Pandemie wirtschaftliche Schwierigkeiten haben oder insolvent geworden sind, sollen ihre Geschäfte trotzdem weiterführen können. Hierzu wird die Insolvenzantragspflicht bis zum 30. September 2020 ausgesetzt. Für einen dreimonatigen Übergangszeitraum ist das Recht der Gläubiger, die Eröffnung von Insolvenzverfahren zu beantragen, eingeschränkt. Anreize sorgen dafür, dass die Unternehmen wieder wirtschaftlich arbeiten und Geschäftsbeziehungen aufrechterhalten können.
Zahlreiche weitere Rechtsänderungen
In zahlreichen weiteren Rechtsgebieten gibt es Erleichterungen, unter anderem im Genossenschafts-, Gesellschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentums- sowie im Umwandlungsrecht.
Ziel ist es, die betroffenen Rechtsformen in die Lage zu versetzen, trotz der derzeit beschränkten Bewegungs- und Versammlungsfreiheit erforderliche Beschlüsse zu fassen und handlungsfähig zu bleiben. So kann beispielsweise eine Aktiengesellschaft ihre Hauptversammlung virtuell - ohne Präsenz der Aktionäre - durchführen. Erleichterungen sind auch für die Beschlussfassung einer GmbH im schriftlichen Verfahren vorgesehen. Wohnungseigentümer können zunächst auf die Durchführung von WEG-Versammlungen verzichten.
III.
Folgen
Zunächst bleibt festzustellen:
- Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 1. April bis 30. Juni 2020 entstehen.
- Mieter erhalten kein Leistungsverweigerungsrecht als "Freibrief". Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten.
- Das Recht zur Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt damit für begründete Mietrückstände aus obigem Zeitraum außer Kraft gesetzt
das bedeutet:
Leistet ein Mieter von Räumen oder von Grundstücken die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (§ 543 BGB) solcher Mietverhältnisse dar noch folgt aus ihnen ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnraummietverhältnisse (§ 573 BGB).
Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses allein aufgrund solcher Mietrückstände wird dadurch ausgeschlossen. Entsprechendes gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind.
Die Kündigung ist nur in den Fällen ausgeschlossen, in denen die Nichtleistung des Mieters auf der Ausbreitung der COVID-19-Pandemie beruht.
Wichtig:
Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.
Nachweis:
Dem Mieter obliegt es, den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss dann Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit (vergleiche BGH, Beschluss vom 21. Dezember 2006, Aktenzeichen IX ZB 60/06, Randnummer 11) dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können insbesondere der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.
Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.
Auf sonstige Kündigungsgründe erstreckt sich die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht. Dem Vermieter bleibt es unbenommen, das Mietverhältnis während der Geltungsdauer des Gesetzes aufgrund von Mietrückständen zu kündigen, die in einem früheren Zeitraum aufgelaufen sind beziehungsweise die aus einem späteren Zeitraum resultieren werden. Er kann die Kündigung auch aus sonstigen Gründen erklären, etwa wegen Vertragsverletzungen anderer Art, beispielsweise unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB) oder wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB).
Auch bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnissen über Grundstücke oder über Räume, die keine Wohnräume sind, bleibt nach § 580a BGB eine ordentliche Kündigung ohne Kündigungsgrund weiterhin möglich. Bereits jetzt existiert in diesen Fällen für Mieter und Vermieter das Risiko, dass der Vertragspartner jederzeit innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen kann. Dieses Risiko hat sich durch die COVID-19-Pandemie nicht geändert. Für eine bessere Planbarkeit und Investitionssicherheit werden Gewerbemietverträge daher üblicherweise für eine bestimmte Zeit geschlossen.
Die Wirksamkeit vertraglich vereinbarter Kündigungsrechte bleibt unberührt für Zahlungsrückstände, die vor dem 1. April 2020 angefallen sind oder nach dem 30. Juni 2020 anfallen werden.
Die Regelung der Absätze 1 bis 3 ist nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter und Pächter vom 30. Juni 2020 an über zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Miet- oder Pachtrückstand auszugleichen.
IV
Neues Formular für Vermieter / Verpächter
WICHTIG:
Sollten Ihre Mieter / Pächter für April 2020 nicht oder nicht vollumfänglich zahlen können, haben wir das Formular "Nachweis zur Leistungsfähigkeit im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie" (Artikel-Nr. 0027) vorbereitet, dass Sie in unserem Online-Shop, telefonisch oder per E-Mail bestellen können. Der Preis für Mitglieder beträgt 1,00 Euro. Darin setzen Sie Ihrem Mieter / Pächter Frist zur Vorlage von Nachweisen über die Leistungsbeschränkung und geben ihm/ihr die Möglichkeit die Höhe der für die Monate April bis Juni 2020 leistbaren Mietzahlung anzugeben.
Bitte beachten Sie: Da sich das Formular aktuell noch in Abstimmung befindet, kann sich die Auslieferung evtl. noch um einige Tage nach Ihrer Bestellung verzögern.
